Resposta direta: um contrato de locação válido não precisa de fórmula mágica, mas há regras da Lei 8.245/1991 que valem mesmo contra a vontade das partes. Só uma modalidade de garantia por contrato, caução em dinheiro limitada a três meses de aluguel, prazo de 30 meses como divisor de águas para a retomada do imóvel, e uma divisão legal entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. Cláusula que contrarie esses pontos tende a ser inválida.
Quem procura “modelo de contrato de locação” na internet costuma encontrar textos que ignoram exatamente esses limites. O resultado aparece depois, quando alguém tenta executar uma garantia dupla, cobrar uma despesa que não era sua ou retomar o imóvel fora das hipóteses legais. Abaixo, o que a lei disciplina, com o artigo de cada regra.
O que o contrato define e o que a lei define por você
A Lei do Inquilinato deixa larga margem de liberdade em pontos como valor do aluguel, índice de reajuste e destinação do imóvel. Em compensação, ela retira das partes a disponibilidade sobre outros temas, e o art. 45 é explícito ao declarar nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei.
O contrato pode ser ajustado por qualquer prazo, mas o art. 3º acrescenta que o prazo igual ou superior a dez anos depende de vênia conjugal, e que, sem ela, o cônjuge não fica obrigado a observar o prazo excedente.
Há ainda uma regra de mão dupla no art. 4º. Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel. O locatário, por sua vez, pode devolvê-lo antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de previsão, a que for judicialmente estipulada. O parágrafo único dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do locatário pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em outra localidade, desde que notifique o locador por escrito com no mínimo trinta dias de antecedência.
Exemplo do que a proporcionalidade significa: quem sai faltando pouco para o fim do contrato não paga a mesma multa de quem sai no início. A multa cheia, sem redução proporcional, contraria o texto do art. 4º.
A garantia: quatro modalidades e a proibição de acumular
Este é o ponto que gera mais contrato inválido, e a regra é curta.
O art. 37 permite ao locador exigir do locatário uma entre quatro modalidades de garantia: caução (inciso I), fiança (inciso II), seguro de fiança locatícia (inciso III) e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (inciso IV, incluído pela Lei 11.196/2005). O parágrafo único é taxativo: “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”.
Exigir fiador e caução ao mesmo tempo não é apenas irregular. O art. 43, inciso II, tipifica como contravenção penal exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato, com pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário. O mesmo art. 43 pune, no inciso I, exigir quantia além do aluguel e encargos permitidos, e no inciso III, cobrar antecipadamente o aluguel fora das hipóteses legais.
Sobre a caução, o art. 38 traz regras de forma que costumam ser ignoradas:
- Caução em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos (§ 1º).
- Caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da respectiva matrícula (§ 1º).
- Caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens dela decorrentes no momento do levantamento (§ 2º).
A caução em dinheiro guardada na conta corrente do locador, sem depósito em poupança, é prática comum e não é o que o § 2º determina.
Prazo: por que trinta meses mudam o jogo
A Lei do Inquilinato separa os contratos residenciais em duas categorias, e o divisor é o prazo de trinta meses.
Pelo art. 46, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (§ 1º), e a partir daí o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo trinta dias para desocupação (§ 2º). É a chamada denúncia vazia, que não exige motivo.
Já o art. 47 trata das locações ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses. Findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que o próprio artigo lista, entre elas a extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estava relacionada ao emprego (inciso II), o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio (inciso III), a demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos vinte por cento (inciso IV), e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos (inciso V).
A diferença é enorme na prática. Um contrato de doze meses não devolve ao locador a liberdade de retomada que um contrato de trinta meses devolve. Quem escreve o prazo sem saber disso decide, sem perceber, o próprio grau de liberdade futura. Quando a saída não é consensual, a discussão migra para a ação de despejo, com fundamento e rito que variam conforme o motivo.
Quem paga o quê: despesas ordinárias e extraordinárias
A divisão não é negociável no essencial, porque está descrita na lei.
O art. 22, inciso X, obriga o locador a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e o parágrafo único define o que são: aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, e despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
O inciso VIII do mesmo artigo coloca com o locador os impostos e taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. Este é um dos poucos pontos que o contrato pode inverter, e é por isso que o repasse do imposto predial ao inquilino precisa estar escrito.
Do outro lado, o art. 23 lista os deveres do locatário, entre eles pagar pontualmente o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido quando o contrato não estipular prazo (inciso I), restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (inciso III), não modificar a forma interna ou externa sem consentimento prévio e por escrito (inciso VI), entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais (inciso VII), e pagar as despesas de telefone, força, luz, gás, água e esgoto (inciso VIII).
O art. 25 fecha a mecânica: atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador pode cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês a que se refiram.
Venda do imóvel alugado: preferência e cláusula de vigência
Dois artigos protegem o inquilino quando o imóvel é vendido, e ambos dependem de providências formais.
O art. 27 assegura ao locatário preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, e obriga o locador a dar-lhe conhecimento do negócio por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O parágrafo único exige que a comunicação contenha todas as condições do negócio, em especial preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e o local e horário em que a documentação pode ser examinada.
O art. 8º trata do que acontece depois da venda: o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. São três requisitos cumulativos, e o terceiro é o que mais falha: a cláusula existe no contrato e ninguém a averba na matrícula. Sem averbação, ela não produz o efeito de blindar o prazo. O § 2º acrescenta que a denúncia deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda, presumindo-se, depois disso, a concordância com a manutenção da locação.
Desde 2008 atuando em Direito Imobiliário em Foz do Iguaçu, a cláusula de vigência averbada na matrícula é das providências mais simples e das menos lembradas. Ela custa pouco e é o que sustenta o contrato quando o imóvel é vendido.
Perguntas frequentes sobre contrato de locação
O que não pode faltar em um contrato de locação?
Identificação completa das partes e do imóvel, valor do aluguel e data de vencimento, índice e periodicidade de reajuste, prazo, destinação do imóvel, uma única modalidade de garantia, a divisão de despesas de condomínio e tributos, e as condições de devolução, preferencialmente acompanhadas de laudo de vistoria de entrada.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O parágrafo único do art. 37 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, e o art. 43, II, trata a exigência como contravenção penal. A escolha é por uma modalidade apenas.
Qual é o limite da caução em dinheiro?
O equivalente a três meses de aluguel, conforme o art. 38, § 2º, com depósito em caderneta de poupança e reversão ao locatário das vantagens dela decorrentes no levantamento.
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato?
Pode, pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período já cumprido, na forma do art. 4º. E fica dispensado da multa quando a saída decorre de transferência pelo empregador para outra localidade, com notificação escrita ao locador com pelo menos trinta dias de antecedência.
Comprei um imóvel que está alugado. Preciso respeitar o contrato?
Pelo art. 8º, o adquirente pode denunciar a locação com noventa dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula. A denúncia deve ser exercida em noventa dias contados do registro da venda.
Como usar isto na prática
Quatro conferências resolvem a maior parte das discussões que chegam depois:
- O prazo. Verificar se ele é igual ou superior a trinta meses, porque é isso que define se a retomada futura dependerá ou não de uma das hipóteses do art. 47.
- A garantia. Conferir se há uma única modalidade no contrato e, sendo caução, se a forma prevista no art. 38 foi observada: registro, averbação na matrícula ou depósito em poupança conforme o caso.
- As despesas. Ler a cláusula que divide condomínio e tributos e comparar com os arts. 22, 23 e 25, lembrando que o repasse do imposto predial ao locatário precisa estar escrito de forma expressa.
- A cláusula de vigência. Depois de assinar, verificar se ela existe e se foi averbada na matrícula do imóvel, que é o requisito que costuma faltar.
O conjunto do tema, incluindo revisão e renovação, está reunido na página sobre locação de imóveis.
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Este texto tem caráter informativo e trata da locação urbana regida pela Lei 8.245/1991. Situações específicas, como locação por temporada, locação não residencial e contratos de construção ajustada, seguem regras próprias que não foram detalhadas aqui.