Advogado de regularização de imóvel em Foz do Iguaçu para quem quer a matrícula em ordem

O que significa a matrícula descrever apenas o terreno

Existe uma situação que aparece com frequência e que quase nunca é percebida antes da hora de vender: o terreno está regularmente registrado, a casa foi construída, é habitada há anos e paga IPTU, mas a matrícula continua descrevendo um lote vazio. Do ponto de vista registral, a construção não existe. O imóvel que consta do registro é menor, mais barato e diferente do imóvel que existe na realidade. Enquanto essa diferença permanecer, a venda encontra resistência, o financiamento bancário não sai, o seguro tem base equivocada e a partilha em um inventário futuro se faz sobre uma descrição que não corresponde ao bem. A correção desse quadro se chama averbação de construção. A diferença costuma vir à tona em três momentos, e sempre no pior deles: quando o proprietário tenta vender, quando busca financiamento e quando a família precisa inventariar o bem.

A base legal do ato

A averbação de construção está prevista na Lei de Registros Públicos, no artigo 167, inciso II, item 4, que trata da averbação das edificações, reconstruções, demolições, desmembramentos e loteamentos de imóveis, com o procedimento complementado pelo artigo 246 da mesma lei. Trata-se de averbação, e não de registro: o ato não transfere propriedade nem cria direito novo, apenas atualiza a descrição do bem para que a matrícula passe a retratar o que existe. O artigo 169 da mesma lei reforça que os atos do artigo 167 são obrigatórios e praticados no ofício da situação do imóvel, ou seja, na circunscrição imobiliária a que o bem pertence.

Documentos que o registro costuma exigir

• Requerimento do interessado com firma reconhecida, instruído com a descrição da obra
• Certidão de conclusão da obra ou habite-se, expedido pelo município
• Projeto aprovado pela prefeitura, compatível com o que foi efetivamente construído
• Anotação de responsabilidade técnica do profissional que assina a obra, no conselho respectivo
• Certidão que demonstre a regularidade da construção perante a Receita Federal
• Matrícula atualizada e comprovação de que o requerente é o titular registral
• Certidão da matrícula com a descrição atual do terreno, para conferir se a área registrada comporta a construção a ser averbada

O que muda depois que a construção entra na matrícula

• O imóvel passa a poder ser dado em garantia real com base no que ele realmente é
• O financiamento bancário deixa de esbarrar na divergência entre o bem avaliado e o bem registrado
• A venda deixa de depender de desconto para compensar a irregularidade documental
• A base de cálculo dos tributos incidentes sobre a transmissão passa a corresponder ao bem existente
• O inventário futuro parte de uma descrição correta, sem discussão sobre o que integra o acervo

Quando quem construiu não é quem consta do registro

Há uma variação do problema que muda inteiramente o encaminhamento: a construção existe, mas quem a levantou não é o titular da matrícula. Acontece com quem comprou por contrato particular e edificou, com herdeiro que construiu em terreno ainda em nome do falecido e com quem ocupa há décadas um lote de origem indefinida. Nesses casos a averbação da obra, sozinha, não resolve, porque ela atualiza a descrição do bem em favor de quem consta do registro, e não em favor de quem construiu. O caminho costuma exigir primeiro a resolução da titularidade, por escritura, por adjudicação compulsória, por inventário ou por usucapião, e só depois a averbação da construção. Inverter essa ordem é uma das causas mais comuns de exigência devolvida pelo registro.

Quando a averbação não sai de imediato

Nem toda construção pode ser averbada no primeiro protocolo. Obra sem habite-se precisa antes resolver a etapa municipal. Construção executada em desacordo com o projeto aprovado costuma exigir regularização urbanística prévia. Área construída que invade recuo, faixa não edificável ou o terreno vizinho gera exigência que não se cumpre no registro. E quando a metragem do terreno na matrícula não corresponde ao levantamento atual, a retificação da descrição costuma anteceder a averbação da obra, porque não se descreve corretamente uma construção sobre um terreno descrito de forma incorreta. Identificar essa ordem antes de protocolar é o que evita a sequência de exigências devolvidas, e é um dos trabalhos frequentes de um advogado de regularização de imóvel em Foz do Iguaçu. Um exemplo do que costuma travar: a construção foi ampliada depois do habite-se e a área atual não corresponde à que a prefeitura certificou. Como o registro compara os documentos entre si, a divergência aparece na qualificação e a solução volta para a etapa municipal, com nova conferência de projeto e de metragem.

Duas lógicas diferentes de regularizar

Quem procura regularizar um imóvel costuma imaginar um único caminho. Existem dois, e eles partem de pontos opostos. A regularização individual trata de um imóvel específico e usa instrumentos como usucapião, adjudicação compulsória, escritura seguida de registro, retificação de área e averbação de construção. A regularização fundiária urbana, conhecida pela sigla Reurb, trata de um núcleo inteiro: um conjunto de ocupações consolidadas que se regulariza em bloco, por iniciativa do poder público ou dos próprios interessados, com titulação dos ocupantes ao final. A escolha entre uma lógica e outra não é preferência, e sim consequência da situação do terreno e do entorno. As duas lógicas também não se excluem no tempo: há núcleos em que a regularização coletiva resolve a titulação e restam pendências individuais de descrição, de construção não averbada ou de sucessão, que continuam a exigir os instrumentos próprios de cada caso.

O que a Lei 13.465/2017 organizou

A Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, reuniu as medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a titular os seus ocupantes. A lei divide a Reurb em duas modalidades, de acordo com o público atendido, e prevê instrumentos próprios, entre eles a legitimação fundiária e a legitimação de posse. O ato final do procedimento é a certidão de regularização fundiária, encaminhada ao registro de imóveis para que a titulação dos ocupantes ingresse nas matrículas. É um procedimento coletivo, com etapas administrativas próprias, e não uma versão simplificada dos instrumentos individuais.

As duas modalidades e o que as separa

• Reurb de interesse social, aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do poder público municipal
• Reurb de interesse específico, aplicável aos núcleos que não se enquadram na modalidade social, com custeio das obras e dos atos pelos beneficiários
• A classificação é feita por ato do município, e não por declaração dos ocupantes
• A modalidade define quem arca com a infraestrutura essencial e como se dá o tratamento dos emolumentos
• Somente na modalidade de interesse social a legitimação fundiária alcança imóvel situado em área pública
• A modalidade tem efeito direto sobre prazos, sobre o tratamento dos emolumentos e sobre quem executa as obras de infraestrutura essencial do núcleo

Legitimação fundiária e o marco temporal de 2016

A legitimação fundiária está no artigo 23 da Lei 13.465/2017 e é definida como forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferida por ato do poder público exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada unidade imobiliária com destinação urbana integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. Duas expressões dessa definição decidem muitos casos. Aquisição originária significa que a propriedade não vem transferida de um antecessor, mas reconhecida em favor do ocupante, o que dispensa a reconstituição da cadeia registral. E o marco temporal de 22 de dezembro de 2016 exclui do instrumento a ocupação constituída depois dessa data, ainda que consolidada hoje. Vale registrar a diferença em relação à legitimação de posse, instrumento distinto previsto na mesma lei, que parte do reconhecimento da posse do ocupante e tem requisitos e efeitos próprios. São mecanismos diferentes dentro do mesmo procedimento, e a definição de qual se aplica é feita ao longo da Reurb, não por escolha isolada do interessado.

O que costuma indicar que o caso é individual

• O imóvel tem matrícula própria e o problema está na cadeia de transmissões ou na descrição do bem
• Existe contrato, recibo ou documento escrito ligando o ocupante a quem consta do registro
• O entorno já está regularizado e a irregularidade é apenas do lote em questão
• A discussão envolve vendedor identificado, herdeiro conhecido ou credor com constrição averbada
• O município não instaurou procedimento de regularização fundiária para aquele núcleo

Por que a leitura do entorno importa

Um pedido individual apresentado dentro de um núcleo que está em processo de regularização coletiva tende a esbarrar no procedimento em curso. E o inverso também acontece: aguardar uma Reurb que não foi instaurada para aquele núcleo significa esperar por algo que pode não vir. Por isso a análise não se limita à matrícula do imóvel: envolve a situação urbanística do entorno, a existência de procedimento administrativo em andamento e a natureza da área ocupada. Essa leitura antecede a escolha do instrumento e evita que o caso siga por um caminho que já estava fechado desde o início.

A regularização é um trajeto, não um protocolo único

Quase nenhum caso de regularização se resolve em uma só porta. A prefeitura responde pela parte urbanística e pelo tributo municipal da transmissão onerosa. O tabelionato de notas lavra os atos que dependem de fé pública, como escrituras, procurações e atas notariais. O cartório de registro de imóveis registra ou averba na matrícula, e é o único lugar onde a situação jurídica do bem efetivamente muda. O foro da comarca entra quando o caminho administrativo não se sustenta. A ordem entre eles não é livre: cada órgão exige o que o anterior produziu, e protocolar fora de ordem gera devolução. A quantidade de portas explica por que dois casos aparentemente iguais terminam com prazos muito diferentes.

A parte que é do município

É no município que ficam a aprovação de projeto, o habite-se ou a certidão de conclusão de obra e o imposto sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, o ITBI, atribuído aos municípios pelo artigo 156, inciso II, da Constituição, e devido ao município da situação do bem. Também é do município a declaração que classifica um núcleo urbano informal para fins de regularização fundiária. Nenhum desses atos transfere propriedade, e é comum que se acredite no contrário: quitar o IPTU e ter o cadastro municipal em dia não coloca o imóvel no nome de ninguém. São camadas diferentes, e as duas precisam estar resolvidas. Vale separar duas coisas que costumam ser tratadas como uma só: estar em dia com o cadastro imobiliário do município e figurar como proprietário no registro de imóveis. A primeira interessa à cobrança de tributos municipais, a segunda define a titularidade do bem, e uma não produz a outra.

A parte que é do registro de imóveis

O foro extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná descreve a regra de competência: cada serventia possui área de atuação delimitada por lei, denominada circunscrição imobiliária, e o usuário é obrigado a utilizar o cartório responsável pela localidade do imóvel. A Lei de Registros Públicos confirma no artigo 169 que os atos são praticados no ofício da situação do bem. Por isso a circunscrição do imóvel é uma das primeiras informações levantadas em um caso de regularização: ela define onde a matrícula é emitida, onde o título será apresentado e a quem cabe a qualificação registral, ou seja, o exame que decide se o documento entra ou volta com exigência.

O que o escritório declara sobre a própria rotina na cidade

• Atuação em Direito Imobiliário desde 2008, sempre em Foz do Iguaçu
• Casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis e pelos tabelionatos da cidade
• Processos que tramitam no foro da comarca de Foz do Iguaçu
• Atendimento presencial no escritório da Avenida Jorge Schimmelpfeng, no Centro, e a distância para quem mora em outro estado
• Casos conduzidos pelo mesmo advogado do primeiro contato ao registro, sem repasse a terceiros

Por que a ordem dos protocolos encurta o caso

Uma exigência devolvida não custa apenas o tempo do balcão. Ela costuma exigir a retomada de uma etapa anterior, muitas vezes em outro órgão, com novo prazo e nova taxa. Levantamento técnico que não fecha volta ao profissional que o assinou. Escritura lavrada sem um documento que o registro exige volta ao tabelionato. Tributo apurado sobre base incorreta volta à apuração. Conferir previamente o que cada órgão vai pedir, e em que sequência, é o que separa um caso que anda de um caso que circula. Essa conferência prévia é parte do trabalho de um advogado imobiliário em Foz do Iguaçu, e é ela que costuma explicar diferenças grandes de prazo entre casos aparentemente iguais. Há também o efeito inverso, menos percebido: etapas cumpridas fora de ordem podem obrigar a refazer atos já praticados, como uma escritura lavrada antes de resolver a descrição do imóvel, que depois não ingressa no registro sem retificação prévia.

O que este texto não faz

As descrições acima explicam como o sistema está organizado e o que o escritório declara sobre a própria atuação. Elas não dizem qual órgão, qual via ou qual sequência se aplica a um imóvel específico, porque isso depende da matrícula, da documentação existente e da situação de fato do bem. Definir o caminho antes de ler os documentos seria adivinhação, e é justamente o erro que costuma custar mais caro em regularização.