Resposta direta: sim, a dívida de condomínio acompanha o imóvel. O art. 1.345 do Código Civil é literal ao dizer que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Quem compra um apartamento com taxa atrasada recebe, junto com as chaves, uma dívida que não contraiu, e o condomínio pode cobrá-la do novo proprietário.
Essa é uma das poucas dívidas do direito brasileiro que gruda na coisa e não na pessoa. Ela sobrevive à venda, alcança o comprador de boa-fé e tem um caminho de cobrança mais rápido do que a maioria dos créditos. Vale entender exatamente como isso funciona, porque a conferência que evita o problema leva alguns dias e o problema, quando instalado, leva meses.
O que significa a dívida ser propter rem
A expressão vem do latim e quer dizer, em tradução direta, “por causa da coisa”. A obrigação nasce da titularidade do bem, não de um contrato assinado por alguém. Quem for dono da unidade responde pelas contribuições condominiais, mesmo que nunca tenha morado ali e mesmo que a dívida seja anterior à sua chegada.
É por isso que a dívida de condomínio se comporta de forma diferente de uma dívida bancária ou de um financiamento. A conta de cartão de crédito do vendedor não segue o imóvel. A cota condominial atrasada, sim. E o art. 1.345 não faz distinção entre o principal e os acréscimos: fala em débitos “inclusive multas e juros moratórios”.
O valor desses acréscimos tem teto legal. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.905/2024, prevê que o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do art. 406 do Código, além de multa de até 2% sobre o débito. A multa de 2% é limite, e não um piso.
Situação típica: um comprador fecha negócio, muda para o apartamento e recebe no mês seguinte um boleto com um saldo acumulado de meses anteriores à compra. Ele não assinou nada que gerasse aquela dívida, e ainda assim ela é exigível dele enquanto proprietário.
O que o comprador assume junto com as chaves
Na prática, o comprador que recebe uma unidade com débito assume três coisas ao mesmo tempo:
- O valor principal em atraso, correspondente às cotas ordinárias e às eventuais cotas extraordinárias aprovadas em assembleia.
- Os acréscimos, na forma do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
- A posição de réu em uma cobrança que pode já estar em curso, ou que pode começar logo depois do registro.
Isso não significa que o comprador fique sem saída contra quem gerou o débito. Ele responde perante o condomínio, mas pode buscar do vendedor o ressarcimento do que pagou, com base no contrato firmado entre eles e nas regras de responsabilidade civil. São duas relações distintas: a que existe com o condomínio, que decorre da coisa, e a que existe com o vendedor, que decorre do negócio. A primeira não espera a segunda.
Daí a importância da redação do contrato de compra e venda de imóvel. Uma cláusula que declare a inexistência de débitos, indique quem responde por passivo anterior e vincule a liberação de parte do preço à apresentação de certidão do condomínio muda o jogo, porque cria prova documental do que foi combinado.
Por que a cobrança chega rápido: o título executivo extrajudicial
A cobrança de condomínio é veloz por decisão do legislador. O art. 784 do Código de Processo Civil, ao listar os títulos executivos extrajudiciais, traz no inciso X “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Ser título executivo extrajudicial significa que o condomínio não precisa de um processo prévio de conhecimento para discutir se tem ou não o direito. Ele já parte para a execução, com pedido de penhora. Os dois requisitos escritos no inciso X merecem atenção de quem se defende: a contribuição precisa estar prevista na convenção ou aprovada em assembleia, e precisa estar documentalmente comprovada. Cobrança de valor que não passou por nenhum dos dois caminhos é ponto de defesa legítimo.
O mesmo art. 784 traz, no inciso VIII, o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel “bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”. Ou seja, na locação, o encargo condominial repassado ao inquilino também nasce com força executiva.
O bem de família não protege contra essa dívida
Muita gente acredita que o imóvel onde a família reside é intocável em qualquer situação. Não é o que diz a lei.
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas o próprio art. 3º lista as exceções em que a impenhorabilidade não é oponível. O inciso IV é expresso: a proteção não vale quando a execução é movida “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
A lógica é coerente com tudo o que veio antes. Se a dívida existe por causa do próprio imóvel, seria contraditório usar esse mesmo imóvel como escudo contra ela. A consequência prática é séria: o débito condominial é uma das poucas hipóteses em que a residência da família pode ser levada à penhora. Quem já está nessa situação encontra o desdobramento na página sobre penhora de imóvel.
Exemplo do tipo de caso que chega: um proprietário acumula meses de taxa atrasada, o condomínio ajuíza a execução e a penhora recai sobre o próprio apartamento em que ele mora. A tese do bem de família, isoladamente, não resolve, porque a hipótese está na lista de exceções do art. 3º.
A conferência que evita o problema antes da assinatura
Todo o cenário descrito acima é evitável com uma verificação simples, feita antes de assinar. O que costuma compor essa conferência:
- Declaração ou certidão do síndico ou da administradora informando a existência ou inexistência de débitos da unidade, com data recente e identificação de quem assina.
- Cópia da convenção do condomínio e das atas das últimas assembleias, para verificar cotas extraordinárias já aprovadas e ainda não cobradas, que também são exigíveis.
- Certidão de distribuição de ações cíveis em nome do vendedor, que pode revelar execução condominial já em curso.
- Matrícula atualizada, para verificar se existe penhora averbada em razão de dívida condominial.
- Previsão contratual expressa de responsabilidade por passivo anterior e de retenção de parte do preço até a comprovação da quitação.
Repare que o item 2 costuma ser esquecido. Uma cota extraordinária aprovada em assembleia antes da compra, para uma obra de fachada por exemplo, é despesa já deliberada. O comprador que não leu a ata descobre o valor quando o boleto chega.
Desde 2008 atuando em Direito Imobiliário em Foz do Iguaçu, poucas conferências têm relação custo-benefício tão boa quanto pedir a certidão do condomínio antes de assinar. É um documento simples que evita uma discussão longa.
Perguntas frequentes sobre dívida de condomínio na compra de imóvel
Comprei um imóvel com dívida de condomínio. Sou obrigado a pagar?
Perante o condomínio, sim. O art. 1.345 do Código Civil atribui ao adquirente a responsabilidade pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. Pagando, o comprador pode buscar o ressarcimento junto ao vendedor, mas essa é uma discussão separada e não suspende a cobrança do condomínio.
Imóvel com dívida de condomínio pode ser vendido?
Pode. Não existe impedimento legal à venda de unidade com débito condominial. O que ocorre é que a dívida não fica para trás: ela segue vinculada ao imóvel e passa a ser exigível do novo proprietário, o que costuma se refletir na negociação do preço e nas garantias do contrato.
O inquilino que não pagou o condomínio transfere a dívida para o dono?
Perante o condomínio, a responsabilidade decorre da titularidade da unidade. O acordo pelo qual o locatário assume o encargo produz efeitos entre locador e locatário, e permite ao proprietário cobrar do inquilino aquilo que pagou, inclusive pela via executiva prevista no art. 784, VIII, do Código de Processo Civil.
Existe prazo para o condomínio cobrar as cotas atrasadas?
Existe prazo prescricional, e ele é contado individualmente para cada cota vencida. A definição do prazo aplicável e do seu termo inicial depende da natureza da cobrança e da data de cada vencimento, o que exige análise da planilha do débito e não comporta resposta única.
A dívida de condomínio pode levar à perda do imóvel?
A execução pode levar à penhora e à posterior alienação judicial da unidade, e a exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 afasta a proteção do bem de família nessa hipótese. Por isso o débito condominial não deve ser tratado como pendência menor.
Em resumo
A dívida de condomínio é da coisa, não da pessoa. Ela viaja com o imóvel, tem cobrança rápida por ser título executivo extrajudicial e alcança até o imóvel residencial da família. A conferência prévia é barata em tempo e resolve praticamente todos os casos antes que existam.
Se você comprou um imóvel e recebeu a cobrança de um débito anterior, ou se a execução já foi ajuizada, me conte a situação pelo WhatsApp para uma análise sem compromisso de contratação.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise da convenção do condomínio e da documentação específica do imóvel.