Resposta direta: a construtora pode entregar o imóvel em até 180 dias corridos além da data prevista em contrato, desde que esse prazo de tolerância esteja expressamente pactuado de forma clara e destacada. Passado esse limite sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei abre duas saídas, e apenas duas: encerrar o contrato com devolução integral de tudo o que foi pago, ou mantê-lo e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Quem comprou na planta e vê a data de entrega passar costuma receber informações contraditórias: que o atraso é normal, que a tolerância é indefinida, que só cabe reclamação depois de um ano. Nada disso está na lei. As regras estão no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, e são bem mais objetivas do que a conversa de balcão sugere. Abaixo, cada uma delas com o dispositivo correspondente.
O prazo de tolerância de 180 dias e a condição para ele valer
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem gera pagamento de penalidade pelo incorporador.
Três elementos desse texto costumam passar batidos e mudam o resultado:
- Os dias são corridos, não úteis. A contagem não para em feriado nem em recesso.
- O prazo precisa estar pactuado de forma clara e destacada. Cláusula escondida no meio de um parágrafo longo, sem destaque, é exatamente o que a redação legal procurou evitar.
- A contagem parte da data prevista no contrato, e não da data que a construtora comunicou depois por e-mail ou por aplicativo.
Situação comum: o contrato prevê entrega em determinado mês e traz a tolerância em cláusula destacada. O empreendimento é entregue quatro meses depois da data prevista. Nesse cenário, ainda se está dentro dos 180 dias, e a lei diz de forma expressa que não há penalidade. O incômodo é real, mas o direito à indenização ainda não nasceu.
Ultrapassados os 180 dias: as duas saídas que a lei abre
Depois do limite, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, o § 1º do art. 43-A permite que ele promova a resolução do contrato, “sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução”. O prazo de 60 dias é para a devolução do dinheiro, contado do desfazimento, e não da entrega das chaves.
A alternativa está no § 2º. Se o comprador prefere manter o contrato e esperar a unidade, será devida, por ocasião da entrega, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida conforme o índice estipulado em contrato. A base de cálculo é o valor efetivamente pago, não o preço total da unidade.
O § 3º fecha a porta para a soma das duas coisas: a multa do § 2º, que trata da mora, “em hipótese alguma poderá ser cumulada” com a do § 1º, que trata da inexecução total. Ou se encerra o contrato, ou se recebe pelo atraso mês a mês. Escolher entre as duas é decisão de estratégia, e depende do estágio da obra, do valor já pago e do que o comprador pretende fazer com o imóvel.
Vale um alerta sobre a devolução em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. O art. 67-A, § 5º, prevê que, nesse regime, a restituição ocorra no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão municipal competente. É outra lógica de prazo, e conferir se o empreendimento está ou não afetado faz diferença no planejamento.
Quando quem atrasa é o comprador: a outra face da mesma lei
A Lei 13.786/2018 não trata apenas do atraso da construtora. Ela também organizou o desfazimento por inadimplemento do comprador, e conhecer esse lado evita surpresa.
O art. 67-A determina que, em caso de distrato ou de resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, ele tem direito à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, corrigidas, deduzidas cumulativamente: a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga (inciso II). O § 1º esclarece que, para exigir a pena convencional, o incorporador não precisa alegar prejuízo.
Além disso, o § 2º prevê que o adquirente responda, em função do período em que teve a unidade disponibilizada, pelos impostos reais incidentes sobre o imóvel, pelas cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, e por valor correspondente à fruição equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.
Quem chega ao escritório querendo desfazer a compra porque a obra atrasou precisa entender de qual das duas hipóteses está falando. Desistir por conta própria é uma coisa. Encerrar o contrato por culpa da construtora, depois de vencidos os 180 dias, é outra bem diferente, e as consequências financeiras não se parecem. Esse é o terreno tratado na página sobre distrato de imóvel.
O que conferir na matrícula antes e depois da entrega
O atraso não é apenas um problema de calendário. Ele costuma vir acompanhado de pendências registrais que aparecem depois, quando o comprador tenta financiar, vender ou simplesmente colocar o imóvel no próprio nome.
O art. 44 da Lei 4.591/1964, na redação dada pela Lei 14.382/2022, determina que, após a concessão do habite-se, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. Traduzindo: entregar a chave não encerra a obrigação. Enquanto a construção não for averbada e a unidade não for individualizada, o comprador não tem matrícula própria para registrar a aquisição.
Há ainda um dispositivo pouco conhecido e muito útil. O art. 35-A da mesma lei, também incluído pela Lei 13.786/2018, exige um quadro-resumo do contrato com informações essenciais, e seu § 1º prevê que, identificada a ausência de qualquer dessas informações, será concedido prazo de 30 dias para aditamento e saneamento da omissão. Findo o prazo sem correção, a omissão caracteriza justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. É uma via independente do atraso.
Documentos e provas que sustentam o pedido
Antes de qualquer providência, o conjunto que costuma ser reunido é:
- Contrato completo, com o quadro-resumo e todos os aditivos assinados.
- Comprovantes de todos os pagamentos feitos, incluindo os valores pagos a corretora e a título de taxas.
- Toda a comunicação sobre datas: e-mails, mensagens do aplicativo do empreendimento, comunicados de assembleia.
- Cópia atualizada da matrícula do terreno, para verificar se há memorial de incorporação registrado, patrimônio de afetação averbado e se a construção já foi averbada.
- Habite-se, quando já expedido, com a data exata da expedição.
Desde 2008 atuando em Direito Imobiliário, vejo que a documentação reunida antes da primeira conversa muda a qualidade da orientação. Sem contrato e sem matrícula em mãos, qualquer resposta sobre atraso é chute.
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega do imóvel
Qual é o prazo que a construtora tem para entregar o imóvel?
O prazo é o que consta do contrato, somado a até 180 dias corridos de tolerância, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/1964, e desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada. Sem cláusula expressa nesses termos, o prazo é o contratual.
O que acontece quando a construtora ultrapassa os 180 dias?
Nasce para o comprador adimplente a escolha entre encerrar o contrato, com devolução integral dos valores pagos em até 60 dias corridos da resolução, ou manter o contrato e receber 1% do valor pago por mês de atraso na entrega da unidade. As duas não se somam.
A indenização de 1% incide sobre o preço total do imóvel?
Não. O § 2º do art. 43-A fala em 1% “do valor efetivamente pago à incorporadora” para cada mês de atraso, calculado pro rata die. Quanto mais o comprador já pagou, maior a base de cálculo.
Preciso continuar pagando as parcelas enquanto a obra está atrasada?
A resposta depende do que o contrato prevê, do estágio do financiamento e da via escolhida. Parar de pagar por conta própria pode caracterizar inadimplemento do adquirente e atrair as deduções do art. 67-A, o que muda completamente o cenário. É decisão que precisa de análise do contrato antes de ser tomada.
Recebi as chaves com atraso. Ainda posso pedir alguma coisa?
O § 2º do art. 43-A fala em indenização devida “por ocasião da entrega da unidade”, o que indica que o recebimento das chaves não apaga, por si só, o período de mora já ocorrido. O que precisa ser verificado é o teor do termo assinado no ato da entrega e o prazo prescricional aplicável, ponto que exige análise individual.
O caminho prático
Reunir contrato, comprovantes e matrícula, conferir se a tolerância foi pactuada de forma clara e destacada, e só então decidir entre manter ou encerrar. Essa ordem evita a decisão tomada no calor do momento, que é a mais cara. Se a operação envolve também a redação ou a revisão do instrumento, a página sobre contrato de compra e venda de imóvel reúne o que costuma ser conferido antes da assinatura.
Se a data de entrega do seu imóvel já passou e você não sabe qual das duas vias escolher, me chame no WhatsApp com o contrato em mãos para uma análise sem compromisso de contratação.
Este texto tem caráter informativo e não substitui a leitura do contrato específico, que pode conter cláusulas que alteram o quadro descrito aqui.