Duas casas no mesmo lote, uma matrícula só
As construções já existem e são usadas de forma independente, mas nada disso aparece no registro.
OAB/PR 47.207 · Foz do Iguaçu e região
Advogado de desdobro de imóvel em Foz do Iguaçu para abrir matrícula nova a partir do lote
Para quem tem um lote único e precisa transformá-lo em duas ou mais unidades com matrícula própria, sem abrir rua nova e sem judicializar. Presencial em Foz do Iguaçu e online para todo o Brasil.
18 anos de atuação desde 2008
OAB/PR 47.207 inscrição ativa
Atendimento presencial e online
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Quando isso aparece
Você está em alguma destas situações?
O terreno já funciona como duas coisas na prática, e o registro continua tratando tudo como um imóvel só.
A venda de uma parte travou
Sem matrícula própria, o comprador não consegue registrar a aquisição nem obter financiamento.
A partilha entre herdeiros não fecha
Dividir em partes ideais não resolve: cada herdeiro quer a sua unidade com limites e registro próprios.
A prefeitura exigiu aprovação prévia
O cartório só analisa o pedido depois que o município aprova a subdivisão segundo a legislação urbanística local.
Não confunda
Desdobro, desmembramento e loteamento não são a mesma operação
As três dividem terreno, mas partem de pontos diferentes e seguem exigências diferentes. Enquadrar errado é o motivo mais comum de exigência no cartório.
Desdobro: a subdivisão de um lote que já existe
Parte de um lote urbano que já tem matrícula e o transforma em duas ou mais unidades, aproveitando a via e a infraestrutura existentes. A Lei 6.766/1979 não o nomeia: quem disciplina é a legislação municipal, com apoio no parágrafo único do art. 1º, que autoriza estados, Distrito Federal e municípios a estabelecer normas complementares.
Prefeitura e cartório
O que o município costuma examinar
- A metragem mínima do lote na zona, porque o art. 2º, § 4º define lote pelos índices urbanísticos do plano diretor ou de lei municipal
- O acesso de cada unidade à via pública que já existe
- Os recuos e a ocupação das construções já erguidas no terreno
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
- Certidões e tributos do imóvel exigidos pelo próprio município
Desmembramento e loteamento: quando o ponto de partida é uma gleba
O art. 2º da Lei 6.766/1979 chama de loteamento a subdivisão de gleba em lotes com abertura de vias novas, e de desmembramento a subdivisão de gleba que aproveita o sistema viário existente, sem abrir nem prolongar via. Os dois seguem o rito de aprovação e de registro dessa lei federal.
Rito da Lei 6.766/1979
Por que a diferença importa
- O ponto de partida é gleba, e não lote já registrado
- As exigências urbanísticas e de infraestrutura são maiores
- O registro do parcelamento tem procedimento próprio na lei federal
- Normas estaduais e municipais complementares continuam se aplicando
- A operação mal enquadrada volta do cartório como exigência
Como funciona
Da leitura do lote às matrículas novas, em quatro etapas
O desdobro é procedimento administrativo antes de ser jurídico: passa pela prefeitura e só depois chega ao registro de imóveis. Presencial em Foz do Iguaçu ou online para todo o Brasil.
Conversa inicial
Você conta o que existe no terreno hoje, o que pretende fazer com cada parte e o que já tem de documento. Conversa sigilosa e sem compromisso de contratação.
Matrícula, planta e regras do município
Leitura da matrícula, da situação de fato do lote e dos índices urbanísticos aplicáveis à zona, porque é a lei municipal que define a dimensão mínima admitida.
Aprovação na prefeitura
Reunião do projeto e da documentação exigida pelo município, protocolo do pedido e acompanhamento das exigências até a expedição do ato de aprovação.
Apresentação ao registro de imóveis
Protocolo do ato aprovado com a planta e o memorial descritivo, resposta às exigências do cartório e acompanhamento até a abertura das matrículas.
Quem atende
Quem conduz o procedimento
Um caminho que atravessa prefeitura e cartório, conduzido por quem trabalha com registro de imóveis desde 2008.
OAB/PR 47.207
Advogado · Direito Imobiliário
Formação e atuação
Roger Luiz Maciel é advogado titular inscrito na OAB/PR sob o número 47.207, formado pelas Faculdades Unificadas de Foz do Iguaçu (UNIFOZ), com pós-graduação lato sensu pela Escola da Magistratura do Paraná (EMAP). Atua em Direito Imobiliário desde 2008, em Foz do Iguaçu e região, com casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis, pelos tabelionatos e pelo foro da comarca.
2008
Ano em que começou a atuação em Direito Imobiliário
“Desdobro é um trabalho de encaixe: o que o município autoriza precisa caber no que o registro de imóveis aceita averbar.”
Roger Luiz Maciel, OAB/PR 47.207
O atendimento acontece presencialmente no escritório, na Avenida Jorge Schimmelpfeng, no Centro de Foz do Iguaçu, e também de forma online para clientes de qualquer lugar do Brasil, por WhatsApp e videochamada.
Onde atendemos
Como a atuação em Foz do Iguaçu funciona na prática
Desdobro depende da legislação urbanística do próprio município e do protocolo no cartório da circunscrição, duas coisas que se resolvem melhor de perto do que a distância.
No escritório, em Foz do Iguaçu
O escritório fica no Centro, na Avenida Jorge Schimmelpfeng, uma das principais vias da cidade.
Dezoito anos de atuação na mesma cidade
Ver o endereço no mapa
O que sustenta a atuação local
- Atuação em Direito Imobiliário desde 2008, sempre na mesma cidade
- Casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis e pelos tabelionatos de Foz do Iguaçu
- Processos que tramitam no foro da comarca de Foz do Iguaçu
- Escritório na Avenida Jorge Schimmelpfeng, 600, Sala 11, Edifício Center Foz, Centro
- Atendimento presencial de segunda a sexta, das 9h às 18h
Online, para todo o Brasil
Quem mora longe do imóvel resolve a distância, por WhatsApp e videochamada, com os documentos em formato digital.
Atendimento online para clientes de qualquer estado
Combinar um atendimento no WhatsApp
Como funciona a distância
- Inscrição na OAB/PR sob o número 47.207, válida em todo o território nacional
- Documentos enviados em formato digital, por WhatsApp ou e-mail
- Conversa por videochamada quando o caso pede leitura conjunta de documento
- Proprietário ou herdeiro que mora em outro estado é atendido sem se deslocar
- Brasileiro que mora fora e mantém imóvel no país também é atendido a distância
Dúvidas frequentes
Dúvidas sobre desdobro de imóvel
Respostas gerais sobre o tema. O que o seu caso exige depende da matrícula, da zona em que o imóvel está e das normas do município.
O que é o desdobro de imóvel?
É a subdivisão de um lote que já tem matrícula própria em duas ou mais unidades autônomas, aproveitando a via pública e a infraestrutura que já existem. Ao final, cada unidade passa a ter a sua matrícula, o que atende à regra do art. 176, § 1º, I da Lei 6.015/1973, segundo a qual cada imóvel terá matrícula própria. É procedimento administrativo, que passa pela prefeitura e pelo registro de imóveis.
Qual é a diferença entre desdobro e desmembramento?
O desmembramento está definido no art. 2º, § 2º da Lei 6.766/1979 como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente. O ponto de partida dele é uma gleba. O desdobro parte de um lote que já foi objeto de parcelamento e já tem matrícula, e por isso é tratado pela legislação municipal, e não pelo rito da lei federal. A palavra usada no requerimento muda a exigência que o cartório faz.
Preciso de processo judicial para desdobrar um lote?
Não é essa a natureza do procedimento: ele corre na prefeitura e depois no cartório de registro de imóveis. A discussão vai para o Judiciário quando existe conflito entre os interessados, e aí o instituto costuma ser outro, como a ação de divisão e demarcação de terras, que serve para estremar quinhões entre condôminos ou fixar limite com o confinante.
Existe metragem mínima para desdobrar?
Existe, e ela não é federal. O art. 2º, § 4º da Lei 6.766/1979 define lote como o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou por lei municipal para a zona em que se situe. Ou seja, o número que vale é o da legislação urbanística do município e da zona onde está o imóvel.
Como fica a matrícula depois do desdobro?
O ato aprovado pelo município, acompanhado da planta e do memorial descritivo, é apresentado ao registro de imóveis da circunscrição. É o oficial quem examina o título, formula exigências se for o caso e promove os atos na matrícula de origem e a abertura das matrículas novas. Enquanto isso não acontece, a subdivisão existe no papel do município, mas não no registro.
O desdobro resolve a situação de duas casas no mesmo terreno?
Depende do que o município admite para aquela zona e do que a matrícula registra. Em muitos casos a existência de duas construções independentes é justamente o que motiva o pedido, mas há outras frentes possíveis, como a averbação da construção ou a regularização do imóvel por outra via. Qual delas cabe é leitura de matrícula, de projeto aprovado e de legislação local.
Outras áreas
Outras áreas em Direito Imobiliário
Temas que costumam andar junto com a subdivisão de um lote.
Divisão e demarcação de terras
Fixação ou reavivamento do limite com o vizinho confrontante e estremação dos quinhões entre condôminos de uma mesma área.
Saiba mais
Retificação de matrícula
Correção de nome, estado civil, qualificação das partes, grafia e omissões da matrícula, pelos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos.
Saiba mais
Regularização de imóvel
Para quem ocupa ou comprou um imóvel que não está no seu nome. Leitura da matrícula, escolha entre a via judicial e a extrajudicial e condução até o registro.
Saiba mais
Contato
Quer separar o lote
Quer separar o lote
em unidades próprias?
Envie a matrícula e o que já tiver de planta pelo WhatsApp. A primeira conversa serve para dizer se o caso é de desdobro, de desmembramento ou de outra frente, e o que a prefeitura e o cartório costumam exigir. Atendimento presencial em Foz do Iguaçu e online para todo o Brasil.
Falar com Roger Luiz no WhatsApp