A cerca não está onde o título diz
O que existe hoje no terreno não corresponde ao limite que a matrícula e os títulos descrevem.
OAB/PR 47.207 · Foz do Iguaçu e região
Advogado de ação de divisão e demarcação de terras em Foz do Iguaçu
Para quem precisa fixar ou reavivar o limite com o vizinho confrontante e para o condômino que quer estremar a sua parte de uma área ainda comum. Presencial em Foz do Iguaçu e online para todo o Brasil.
18 anos de atuação desde 2008
OAB/PR 47.207 inscrição ativa
Atendimento presencial e online
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Quando isso aparece
Você está em alguma destas situações?
Divisa indefinida e área que continua em nome de todo mundo travam venda, financiamento e qualquer obra no terreno.
Os marcos antigos desapareceram
A linha divisória já foi fixada um dia, mas os marcos foram removidos ou se apagaram com o tempo.
A área continua indivisa entre todos
Herdeiros ou compradores figuram na mesma matrícula e ninguém tem uma parte certa e delimitada.
Um condômino quer vender e os outros não
Enquanto o quinhão de cada um não estiver estremado, qualquer negócio depende da assinatura de todos.
Duas causas de pedir
Demarcação e divisão: a mesma ação, fatos geradores diferentes
O art. 569 do Código de Processo Civil reúne no mesmo capítulo dois pedidos que nascem de situações distintas. Um olha para fora do imóvel, o outro para dentro dele.
Demarcação: o limite com o vizinho confrontante
O inciso I do art. 569 dá a ação de demarcação ao proprietário, para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando novos limites entre eles ou aviventando os já apagados.
Vizinho confrontante
O que costuma entrar na instrução
- Títulos de propriedade e descrição dos limites a constituir, aviventar ou renovar, na forma do art. 574
- Nomeação de todos os confinantes da linha demarcanda, também exigida pelo art. 574
- Perícia para levantar o traçado da linha demarcanda, prevista no art. 579
- Colocação dos marcos após o trânsito em julgado, tratada nos arts. 582 e 584
- Perícia que o juiz pode dispensar no imóvel georreferenciado com averbação, pelo art. 573
Divisão, também chamada de estremação: a parte de cada condômino
O inciso II do mesmo artigo dá a ação de divisão ao condômino, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões. É o pedido que transforma parte ideal em área com limites próprios.
Demais condôminos
Como o pedido costuma correr
- Petição inicial instruída com os títulos de domínio de quem promove a divisão, pelo art. 588
- Perito nomeado para a medição do imóvel e para as operações de divisão, pelo art. 590
- Prazo para os condôminos apresentarem títulos e formularem pedidos de quinhão, pelo art. 591
- Laudo que propõe a forma da divisão e deliberação da partilha pelo juiz, arts. 595 e 596
- Cumulação com a demarcação admitida pelo art. 570, processando-se primeiro a demarcação
Como funciona
Do título ao marco fixado, em quatro etapas
Antes de qualquer ação vem uma leitura comparativa: o que o título descreve, o que a matrícula registra e o que existe hoje no terreno. Presencial em Foz do Iguaçu ou online para todo o Brasil.
Conversa inicial
Você conta quem são os envolvidos, o que já foi tentado com o vizinho ou com os demais condôminos e o que existe de documento. Conversa sigilosa e sem compromisso de contratação.
Títulos, matrícula e terreno
Comparação entre a descrição dos títulos, a matrícula de cada imóvel envolvido e o que está ocupado hoje, para dimensionar a distância entre o papel e o chão.
Escolha da via
O art. 571 admite a demarcação e a divisão por escritura pública quando todos os interessados são maiores, capazes e concordes. Havendo divergência entre eles, o caminho passa a ser a ação judicial.
Condução até a averbação
Acompanhamento da perícia, da colocação dos marcos e do memorial descritivo, até que o resultado chegue ao registro de imóveis.
Quem atende
Quem conduz a ação
Um procedimento que mistura direito e topografia, conduzido por quem trabalha com registro de imóveis desde 2008.
OAB/PR 47.207
Advogado · Direito Imobiliário
Formação e atuação
Roger Luiz Maciel é advogado titular inscrito na OAB/PR sob o número 47.207, formado pelas Faculdades Unificadas de Foz do Iguaçu (UNIFOZ), com pós-graduação lato sensu pela Escola da Magistratura do Paraná (EMAP). Atua em Direito Imobiliário desde 2008, em Foz do Iguaçu e região, com casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis, pelos tabelionatos e pelo foro da comarca.
2008
Ano em que começou a atuação em Direito Imobiliário
“Divisa mal definida é conflito adiado. A ação existe justamente para transformar o que está no papel em linha marcada no chão.”
Roger Luiz Maciel, OAB/PR 47.207
O atendimento acontece presencialmente no escritório, na Avenida Jorge Schimmelpfeng, no Centro de Foz do Iguaçu, e também de forma online para clientes de qualquer lugar do Brasil, por WhatsApp e videochamada.
Onde atendemos
Como a atuação em Foz do Iguaçu funciona na prática
Divisão e demarcação dependem de perícia no terreno e da citação de confinantes e condôminos, duas coisas que se resolvem melhor de perto do que a distância.
No escritório, em Foz do Iguaçu
O escritório fica no Centro, na Avenida Jorge Schimmelpfeng, uma das principais vias da cidade.
Dezoito anos de atuação na mesma cidade
Ver o endereço no mapa
O que sustenta a atuação local
- Atuação em Direito Imobiliário desde 2008, sempre na mesma cidade
- Casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis e pelos tabelionatos de Foz do Iguaçu
- Processos que tramitam no foro da comarca de Foz do Iguaçu
- Escritório na Avenida Jorge Schimmelpfeng, 600, Sala 11, Edifício Center Foz, Centro
- Atendimento presencial de segunda a sexta, das 9h às 18h
Online, para todo o Brasil
Quem mora longe do imóvel resolve a distância, por WhatsApp e videochamada, com os documentos em formato digital.
Atendimento online para clientes de qualquer estado
Combinar um atendimento no WhatsApp
Como funciona a distância
- Inscrição na OAB/PR sob o número 47.207, válida em todo o território nacional
- Documentos enviados em formato digital, por WhatsApp ou e-mail
- Conversa por videochamada quando o caso pede leitura conjunta de documento
- Proprietário ou herdeiro que mora em outro estado é atendido sem se deslocar
- Brasileiro que mora fora e mantém imóvel no país também é atendido a distância
Dúvidas frequentes
Dúvidas sobre divisão e demarcação de terras
Respostas gerais sobre o tema. O que o seu caso exige depende dos títulos, da matrícula e da situação de fato do terreno.
O que é a ação de divisão e demarcação de terras?
É o capítulo do Código de Processo Civil que trata das terras particulares e reúne dois pedidos. Pelo art. 569, cabe ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o confinante a estremar os prédios, fixando novos limites ou aviventando os já apagados; e cabe ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões. São fatos geradores diferentes: um conflito de limite com o vizinho e uma área que segue comum entre coproprietários.
Estremação e divisão são a mesma coisa?
Estremar é o verbo que a própria lei usa nos dois incisos do art. 569, no sentido de separar, de fixar onde uma coisa termina e a outra começa. Quando se fala em estremação entre condôminos, o instituto é a ação de divisão do inciso II. Por isso o assunto é tratado aqui, e não em página separada: muda o nome popular, não o procedimento.
Dá para resolver sem processo judicial?
O art. 571 prevê que a demarcação e a divisão podem ser realizadas por escritura pública, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e concordes, observando-se no que couber as regras do mesmo capítulo. Ou seja, a via extrajudicial existe e depende de consenso. Quando alguém discorda do limite ou da forma de repartir, o caminho volta a ser o Judiciário.
Quem precisa participar do processo?
Na demarcação, o art. 574 manda nomear todos os confinantes da linha demarcanda, e o art. 575 admite que qualquer condômino promova a demarcação do imóvel comum, com intimação dos demais. Na divisão, o art. 591 prevê a intimação de todos os condôminos para apresentar títulos e formular pedidos sobre a constituição dos quinhões. Quem precisa ser citado no seu caso depende de quem figura nos títulos e nas matrículas vizinhas.
A ação sempre exige perícia?
Na demarcação, o art. 579 determina que o juiz nomeie um ou mais peritos para levantar o traçado da linha demarcanda antes da sentença, e na divisão o art. 590 prevê perito para a medição e para as operações de divisão. Há uma exceção expressa: pelo art. 573, tratando-se de imóvel georreferenciado com averbação no registro de imóveis, o juiz pode dispensar a prova pericial.
Depois da sentença, o que muda no registro?
Transitada em julgado a sentença de demarcação, o art. 582 prevê que o perito efetue a demarcação e coloque os marcos necessários, e o art. 583 trata das plantas acompanhadas do memorial descritivo. É esse conjunto que permite levar o resultado ao registro de imóveis. Quando o problema não é a linha, e sim um dado escrito errado na matrícula, o procedimento é outro, o de retificação de matrícula.
Outras áreas
Outras áreas em Direito Imobiliário
Temas que costumam andar junto com a definição de limites e de quinhões.
Regularização de imóvel
Para quem ocupa ou comprou um imóvel que não está no seu nome. Leitura da matrícula, escolha entre a via judicial e a extrajudicial e condução até o registro.
Saiba mais
Retificação de área
Correção da metragem, das confrontações ou da descrição do imóvel na matrícula, quando o que está registrado não corresponde ao que existe no terreno.
Saiba mais
Usucapião
Reconhecimento da propriedade de quem já ocupa o imóvel como dono há anos, pela via judicial ou pelo procedimento extrajudicial no registro de imóveis.
Saiba mais
Contato
A divisa do seu terreno
A divisa do seu terreno
não está definida?
Envie a matrícula e os títulos pelo WhatsApp. A primeira conversa serve para separar o que é caso de demarcação, de divisão entre condôminos ou de simples correção do registro. Atendimento presencial em Foz do Iguaçu e online para todo o Brasil.
Falar com Roger Luiz no WhatsApp