Advogado de adjudicação compulsória em Foz do Iguaçu, imóvel pago sem escritura

Cabe quando existe contrato de compra e venda, promessa de compra e venda ou instrumento equivalente, com o preço pago, e o vendedor não outorga a escritura definitiva: porque desapareceu, porque faleceu, porque se recusa ou porque a empresa vendedora foi encerrada. A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e passou a admitir também a via extrajudicial, processada no próprio registro de imóveis, com requerimento firmado por advogado.

Em linhas gerais: um contrato ou promessa que demonstre o negócio, a prova de que o preço foi pago, a identificação correta do imóvel conforme a matrícula e a recusa, a impossibilidade ou a ausência de outorga da escritura pelo vendedor. Na via extrajudicial o cartório costuma exigir ainda o reconhecimento de firma ou a comprovação da autenticidade das assinaturas, além de certidões. A leitura da matrícula é o que mostra se algum desses pontos precisa ser resolvido antes.

São remédios diferentes para situações diferentes. A adjudicação serve para quem comprou, pagou o combinado e não recebeu a escritura: o direito nasce do contrato, e o pedido é para que a transferência seja determinada mesmo sem a assinatura do vendedor. O usucapião serve para quem não tem contrato que sustente a propriedade e se apoia no tempo de posse. Havendo contrato quitado, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto, porque não depende de comprovar anos de ocupação.

Não há valor único. O custo se compõe de emolumentos do cartório de registro de imóveis quando a via é extrajudicial, ou de custas judiciais quando o caso corre na Justiça, mais o ITBI municipal devido pela transferência, eventuais certidões e os honorários advocatícios, definidos caso a caso conforme o Código de Ética e Disciplina da OAB. A via escolhida é o que mais muda o total.

O falecimento não impede o pedido, apenas muda quem figura do outro lado: passam a ser os herdeiros ou o espólio. Em muitos casos é justamente por isso que a adjudicação existe, já que esperar a família concluir um inventário que não é seu pode levar anos. A depender do que consta da matrícula e da situação sucessória, o caminho pode exigir o Judiciário em vez do cartório.

O chamado contrato de gaveta, feito por instrumento particular e nunca registrado, costuma servir como prova do negócio, e é com ele que muitos casos são instruídos. O que pesa é conseguir demonstrar o vínculo entre as partes, a identificação do imóvel e o pagamento do preço. Contrato sem prova de quitação, ou com descrição do imóvel que não corresponde à matrícula, exige reforço documental antes de qualquer providência.