Advogado de distrato de imóvel em Foz do Iguaçu para quem precisa desfazer a compra

Distrato é o desfazimento do contrato de compra por acordo ou por iniciativa de uma das partes, com acerto do que já foi pago. A parte prática se resume a três perguntas: que regra incide sobre aquele contrato, quanto pode ser retido pelo vendedor e em quantas parcelas e em que prazo o saldo é devolvido. A resposta muda conforme o negócio seja de incorporação, de loteamento ou uma compra comum entre particulares.

A Lei 13.786/2018 alterou a legislação de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo para disciplinar a resolução do contrato por iniciativa do adquirente. Ela trata de percentuais de retenção, de prazo para devolução, de efeitos do atraso na entrega e da obrigação de o contrato trazer um quadro-resumo com essas informações destacadas. Ela não alcança todo tipo de negócio imobiliário, e por isso a primeira coisa a verificar é se o seu contrato se enquadra nela.

Não existe um percentual único aplicável a qualquer caso. A legislação estabelece limites de retenção diferentes conforme a natureza do empreendimento e conforme exista ou não patrimônio de afetação, e o contrato pode ter previsto condição mais favorável ao comprador. Fora das hipóteses da lei específica, valem as regras gerais de contrato e, quando incide, o Código de Defesa do Consumidor, que reprime cláusula que retém quase tudo o que foi pago.

Costumam entrar na discussão a comissão de corretagem, quando cobrada em separado; a chamada taxa de fruição ou de ocupação, devida quando o comprador chegou a usar o imóvel; tributos e despesas de condomínio do período; e a correção dos valores pagos até a data da devolução. Cada um desses itens tem tratamento próprio, e é comum a planilha apresentada somar itens que não deveriam estar lá.

Muda bastante. Quando o atraso é do vendedor, a situação deixa de ser uma desistência do comprador e passa a ser descumprimento contratual, o que costuma alterar quem suporta as perdas e afastar as retenções previstas para a desistência voluntária. Contratos de incorporação também costumam prever prazo de tolerância, e verificar se ele já se esgotou é o ponto de partida.

Depois da escritura e do registro, o negócio já se consumou, e o caminho deixa de ser o distrato simples: passa a ser a discussão de vício, de erro, de descumprimento ou de rescisão por outra causa, com efeitos e provas diferentes. Por isso a análise do contrato antes da assinatura costuma custar muito menos tempo do que a tentativa de desfazer depois.