Advogado de contrato de compra e venda de imóvel em Foz do Iguaçu, antes de assinar

A regra que deslocou o eixo da segurança para a matrícula

Durante muito tempo, comprar um imóvel com segurança significava reunir uma pilha de certidões pessoais do vendedor, obtidas em vários órgãos, para tentar descobrir se existia algum processo capaz de atingir o bem. A Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, mudou o desenho desse trabalho ao regular, nos artigos 54 a 58, o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula. A lógica é direta: as situações jurídicas relevantes precisam constar da matrícula do imóvel para que possam ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o bem ou recebe direitos reais sobre ele. O que não está na matrícula, em regra, não alcança quem comprou confiando nela.

O que a Lei 14.382/2022 acrescentou

A Lei 14.382/2022 reforçou esse desenho ao incluir dispositivo segundo o qual, para a validade ou a eficácia dos negócios jurídicos e para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exige a obtenção prévia de documentos ou certidões além daqueles requeridos pela Lei 7.433/1985, nem a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. É uma alteração de peso prático: ela desloca para o registro a responsabilidade de dar publicidade às restrições e reduz a exigência formal que recaía sobre o comprador. Vale dizer com clareza o que ela não faz: não elimina o risco de fato, apenas redistribui o ônus de quem deveria ter dado publicidade a ele.

Por que a leitura de certidões continua sendo feita

Existe diferença entre requisito de validade e análise de risco. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, o litígio sobre a boa-fé continua possível, e quem tiver conhecimento prévio de uma execução em curso não se protege alegando que a matrícula estava limpa. Conferir a situação do vendedor deixou de ser uma formalidade obrigatória e passou a ser uma decisão de gestão de risco, tomada caso a caso conforme o valor envolvido, o perfil do vendedor e a existência de sinais de alerta na própria matrícula. O critério que se firmou na prática é de proporcionalidade: quanto maior o valor da operação e quanto mais sinais de alerta a matrícula apresentar, mais extensa tende a ser a conferência complementar. Nada impede, ainda, que as partes convencionem entre si a apresentação de certidões adicionais como condição do negócio.

O que a matrícula costuma revelar em uma conferência

• Hipoteca e alienação fiduciária em garantia, que indicam financiamento ainda vinculado ao bem
• Penhora, arresto e indisponibilidade decorrentes de processos contra o titular
• Averbação da existência de execução em curso contra quem consta do registro
• Usufruto, servidão e direito de superfície, que limitam o uso mesmo depois da compra
• Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade herdadas de doação ou testamento
• Ações reipersecutórias e outros litígios averbados que disputam o próprio bem

Dívidas que acompanham o imóvel e dívidas que acompanham a pessoa

Uma parte relevante do risco não está em processo algum, e sim na natureza da dívida. O artigo 130 do Código Tributário Nacional determina que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, assim como as taxas por serviços referentes a esses bens e as contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Em linguagem direta: o IPTU atrasado tende a seguir o imóvel, não o antigo dono, a menos que a quitação esteja demonstrada no título. É por isso que a prova de quitação tributária integra a lavratura da escritura, e não é mera burocracia.

O que costuma ser conferido antes da assinatura

• Matrícula atualizada, lida por inteiro, do primeiro ao último ato
• Correspondência entre quem assina o contrato e quem figura como titular no registro
• Estado civil e regime de bens do vendedor, com a anuência necessária quando for o caso
• Situação tributária do imóvel perante o município e, havendo condomínio, a existência de débitos
• Compatibilidade entre a descrição registral e o imóvel que existe no terreno
• Situação da construtora ou do incorporador, quando a compra é feita na planta
• Existência de ação em curso que discuta o próprio imóvel, quando houver indício na matrícula ou informação prestada pelas partes
• Toda essa conferência é feita antes da assinatura, e não depois dela: é justamente aí que atua um advogado de contrato de compra e venda de imóvel em Foz do Iguaçu

Contrato registrado e contrato guardado na gaveta

O contrato de promessa de compra e venda é o documento mais comum do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, o mais subutilizado. O artigo 1.417 do Código Civil estabelece que, mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. A palavra que decide é registrada. O mesmo contrato, assinado e guardado, produz efeitos entre as partes. Registrado na matrícula, passa a produzir efeito perante terceiros, que já não podem alegar desconhecimento do negócio. Há um segundo efeito, menos comentado: o registro fixa a data em que o negócio se tornou público, e essa data costuma ser decisiva quando aparece um credor do vendedor disputando o mesmo bem.

O que o direito real de aquisição garante

• Publicidade do negócio para qualquer pessoa que consulte a matrícula do imóvel
• Oponibilidade a terceiros que venham a adquirir o mesmo bem depois do registro
• Posição mais firme diante de credores que constrinjam o imóvel após o registro da promessa
• A prerrogativa do artigo 1.418 do Código Civil, que permite exigir do promitente vendedor, ou de quem lhe suceder, a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel

Sem registro, o direito não desaparece

A ausência de registro enfraquece a posição, mas não elimina o direito de exigir a escritura. O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O raciocínio é o de que a obrigação de outorgar a escritura tem natureza pessoal entre os contratantes, e o registro serve para estender essa proteção a terceiros. Na prática, isso significa que quem pagou e não recebeu a escritura tem caminho jurídico ainda que o contrato nunca tenha ido ao registro, embora a discussão fique mais simples quando o registro existe. Isso não significa que registrar seja indiferente. Sem registro, o comprador disputa com terceiros que também tenham adquirido direitos sobre o bem, e a discussão passa a envolver quem sabia o quê e em que momento. Com registro, a publicidade responde a essa pergunta antes que ela seja feita.

Mora, interpelação e desfazimento

Do outro lado da relação, o vendedor que pretende desfazer o negócio por falta de pagamento também encontra uma exigência formal consolidada. A Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Ou seja, a rescisão por inadimplemento não se opera pelo simples atraso: depende de notificação prévia que constitua o comprador em mora. É um ponto que costuma ser ignorado em contratos redigidos sem assistência técnica e que decide o desfecho de muitas ações de rescisão.

Quando a lei exige escritura pública

O artigo 108 do Código Civil condiciona a validade dos negócios que constituem, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país à celebração por escritura pública. O entendimento consolidado nos órgãos correcionais registrais é o de que o parâmetro é o valor do imóvel, e não o preço combinado: havendo disparidade entre os dois, prevalece o valor do bem. Como a propriedade só se transfere pelo registro do título, na forma do artigo 1.245 do mesmo código, a escritura é etapa do caminho, e não o seu fim. Vale lembrar que a exigência de escritura pública não se confunde com a de registro: são atos distintos, praticados em serventias distintas, e o primeiro sem o segundo deixa a operação incompleta.

O que costuma ser definido na redação do contrato

• Preço, forma de pagamento e critério de correção das parcelas
• Prazo e condições para a outorga da escritura definitiva e para o registro
• Responsabilidade por dívidas anteriores do imóvel e por tributos da transmissão
• Consequências do descumprimento por qualquer das partes, com as penalidades correspondentes
• Existência ou não de cláusula de arrependimento, que altera a natureza do direito adquirido
• Destino dos valores pagos caso o negócio não se conclua
• Quem responde pela obtenção dos documentos e certidões necessários à lavratura da escritura, e em que prazo

A sequência que fecha uma compra

Uma operação imobiliária concluída percorre, em regra, quatro etapas em ordem: o contrato entre as partes, a escritura lavrada em tabelionato de notas, o recolhimento do imposto municipal de transmissão e o registro do título na matrícula do imóvel. Cada etapa depende da anterior e produz o documento que a seguinte exige. Parar em qualquer ponto do meio deixa a operação incompleta, ainda que o preço tenha sido integralmente pago e a posse entregue. É essa incompletude, e não a má-fé, que origina a maior parte dos casos de imóvel que continua no nome de quem vendeu. Existe ainda uma etapa anterior a todas: a conferência da matrícula e da situação das partes, que define se o negócio pode ser feito na forma em que está sendo proposto.

O imposto de transmissão é municipal

O imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis por ato oneroso, o ITBI, é atribuído aos municípios pelo artigo 156, inciso II, da Constituição, e compete ao município da situação do bem. Isso significa que a apuração, a base de cálculo e o procedimento de recolhimento seguem a legislação do município onde o imóvel está, e não do domicílio do comprador ou do vendedor. O comprovante de recolhimento integra a documentação exigida para os atos seguintes, o que torna esse recolhimento uma etapa do caminho, e não uma providência posterior. Duas confusões são frequentes aqui. A primeira é tratar o imposto de transmissão como se fosse o IPTU, que é anual e incide sobre a propriedade, e não sobre a transferência. A segunda é imaginar que ele acompanha o domicílio de quem compra, quando o critério é a localização do imóvel.

O ofício competente é o da circunscrição do imóvel

O foro extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná descreve a regra: cada serventia possui área de atuação delimitada por lei, denominada circunscrição imobiliária, e o usuário é obrigado a utilizar o cartório responsável pela localidade do imóvel. A Lei de Registros Públicos determina no artigo 169 que os atos sejam praticados no ofício da situação do bem. É nesse cartório que a matrícula é emitida, que o título é apresentado e que a qualificação registral acontece, ou seja, o exame que decide se o documento ingressa no registro ou volta com exigência a ser cumprida.

Por que o registro é o ato que encerra a operação

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no registro de imóveis, e que, enquanto não se registrar esse título, o alienante continua a ser havido como dono. Antes do registro, o comprador é titular de um direito contra quem vendeu. Depois do registro, é proprietário perante todos. Essa diferença aparece exatamente nos momentos em que ela custa caro: quando o vendedor falece, quando sofre uma execução, quando se separa ou quando resolve vender o mesmo imóvel a outra pessoa. É também por isso que a entrega das chaves não substitui o registro. Posse e propriedade são situações jurídicas distintas, e quem tem apenas a primeira depende da colaboração de terceiros para converter uma na outra.

O que o escritório declara sobre o acompanhamento na cidade

• Atuação em Direito Imobiliário desde 2008, sempre em Foz do Iguaçu
• Casos que passam pelos cartórios de registro de imóveis e pelos tabelionatos da cidade
• Acompanhamento das operações até a lavratura da escritura e o registro na matrícula
• Atendimento presencial no escritório da Avenida Jorge Schimmelpfeng, no Centro, e a distância para quem não está na cidade
• Atendimento a distância para quem compra ou vende imóvel na cidade morando em outro estado ou fora do país

O que este texto não decide

As informações acima descrevem como as etapas estão organizadas e o que o escritório declara sobre a própria atuação. Elas não indicam qual cartório é competente para um imóvel específico, qual a base de cálculo aplicável a uma operação nem qual cláusula cabe em determinado contrato. Isso depende da matrícula, da documentação das partes e das condições concretas do negócio, e é análise de atendimento, com documentos na mesa. Também não há aqui indicação de via: o que vale para uma compra à vista entre particulares não vale para aquisição financiada, para imóvel que ainda depende de inventário ou para negócio celebrado com construtora.